Lakatos Mária

Adózás I.

3.9. Önálló jövedelmek: bérbeadás

Az ingatlan bérbeadásból származó jövedelem minden esetben összevonás alá eső jövedelem, vagyis megszűnt a korábbi választási lehetőség, viszont elszámolható a bevétellel szemben amortizáció is. 2012-es változás, hogy lakás bérbeadása esetén a bérbeadó levonhatja a bevételéből a más településen bérbe vett lakás igazolt bérleti díját, amennyiben ezt máshol nem számolta el költségként.

A költségelszámolásra pedig a tételes költségelszámolás, vagy diktált költségátalány szabályai vonatkoznak. A költségek levonása utáni jövedelem adója 15 százalék.1

A magánszemélynek általában adószámot kell kérnie a bérbeadáshoz, de mentesülhet az adószám megszerzéséhez előírt bejelentési kötelezettség teljesítése alól, ha a következő feltételek együttesen teljesülnek:

nem egyéni vállalkozó (sem az ingatlan bérbeadási tevékenysége vonatkozásában, sem más tevékenységére tekintettel),
tevékenysége kizárólag – az általános forgalmi adóról szóló 2007. évi CXVII. törvény (a továbbiakban: Áfa tv.) 86. §-a szerinti – adómentes ingatlan (ingatlanrész) bérbeadás (haszonbérbeadás),
az ingatlan bérbeadásra vonatkozóan az adóalany az általános forgalmi adót érintően nem él az adókötelessé tétel választásának jogával,
nem létesít kereskedelmi kapcsolatot az Európai Közösség más tagállamában illetőséggel bíró adóalannyal. (Kereskedelmi kapcsolat e tekintetben: a termékbeszerzés és értékesítés valamint a szolgáltatásnyújtás és -igénybevétel.)

A rendszeres bevételszerző tevékenységre tekintettel a természetes személy adóalanykénti bejelentkezés és az adószám hiányában is alanya az általános fogalmi adónak, ezáltal az Áfa tv.-ben meghatározott bizonylat kibocsátására kötelezett. Adómentes ingatlan bérbeadás esetén számla helyett a számvitelről szóló 2000. évi C. törvény szerinti számviteli bizonylat kibocsátása is elegendő.

Összevonás alá nem eső jövedelmek

Minden adórendszer különbséget tesz a vagyonból és a keresetből származó jövedelmek között. A megkülönböztetést a jövedelem szerzés módja miatt alkalmazzák, hiszen egészen más – költségekkel – lehet megszerezni a bérjövedelmet, mint a vagyonból származó jövedelmet és eltérőek a kockázatok is.

Általában az összevonás alá nem eső jövedelmek esetében, különösen a vagyonból származó jövedelmek esetén lineáris kulcsot alkalmaznak, amely megegyezik az összevonás alá eső jövedelmek határadókulcsával, vagyis a legmagasabb adókulccsal adózik.

Magyarországon az 1988-as adóreform óta léteznek a külön adózó jövedelmek, igaz egyes jövedelmek besorolása változott. Ebbe a csoportba tartoznak jelenleg az ingóság értékesítéséből származó jövedelmek, az ingatlan, illetve vagyoni értékű jog eladásából befolyt jövedelmek, tartási, életjáradéki szerződésből származó jövedelmek, valamint a tőkejövedelmek, így az értékpapír műveletek árfolyamnyeresége, a kamat, az osztalék jövedelem, illetve a vállalkozásból kivont jövedelem.

A szabályok a következőek:

Ingóság értékesítése: nem rendszeres, üzletszerű értékesítés esetén általános szabály szerint az adó mértéke 15 százalék, de nem kell adót fizetni, ha a bevétel adója nem több mint 30 000 forint, illetve, ha a bevétel egész évben nem haladja meg a 600 000 forintot.

3. példa. Ingóság értékesítésére

Ingóság értékesítése 800 000 forintért
3.	Költségátalány levonása után maradó érték	800 000·0,25 = 200 000 forint
4.	Számított adó (15%)	30 000 forint
5.	Fizetendő adó	0 forint

A bevételből levonható az ingóság megszerzésére fordított összeg, az eladással kapcsolatos ráfordítás. Ha nem állapítható meg az ingóság megszerzésére fordított költség, akkor a bevétel 25 százaléka tekintendő jövedelemnek és akkor ennyi után kell a 15 százalékot megfizetni.

1 2018-től kezdve nem kell az 1 millió forintot meghaladó jövedelem után 14 százalékos eho-t fizetni.