Mihályi Péter

Privatizáció és államosítás Magyarországon II.

Intézmények, technikák

7.5.1. Miként jött létre túlkínálat az ingatlanpiacon?

Ha végiggondoljuk a szocialista vállalatok szerkezetét és működési logikáját, nyilvánvaló, hogy a tényleges tevékenységükhöz szükséges épület-, raktár- és földterületvagyonnál (együtt: ingatlanállomány) lényegesen nagyobb ingatlanvagyont birtokoltak. A teljes foglalkoztatás politikai igény volt, ennek – egyebek mellett – egy irracionálisan megnövelt gyárcsarnok-, iroda- és szociálislétesítmény-tömeg volt a következménye. A hiánygazdálkodás logikája eredményezte az ipari termelés vállalaton belüli horizontális integrációját, az önellátásra való törekvést. A végterméket előállító gyár saját építőkapacitással, szállító részegységgel, esetenként még önálló kutatóbázissal is rendelkezett. Ennek is volt helyigénye. Ugyancsak a hiánygazdaság indokolta a 2-3 hónapos inputigénynek megfelelő raktárkapacitások fenntartását.1

A rendszerváltást követően ezek a kényszerek lényegesen enyhültek vagy meg is szűntek. Így valamennyi cég jelentős, potenciálisan értékesíthető vagyon ura volt. Az átalakulás idején természetesen az ingatlanvagyont is fel kellett értékelni. Minthogy az ingatlanvagyon jövedelemtermelő képességéről 1990 táján senkinek sem lehetett megbízható ismerete, a feleslegessé vált ingatlanok értékbecslése általában összehasonlításon alapult. Ez azért is veszélyes módszer volt, mert a formálódó magyar ingatlanpiacon még hiány volt, ezért néhány, magas áron végbement tranzakció árszínvonalának általánosítása generális túlértékeléshez vezetett.2

A vállalati szinten jelentkező ingatlanfelesleg nem feltétlenül eredményezett tömeges eladást, sőt, még bérbe adást sem. Különösen a közép- és kisvállalati szférában volt jellemző, hogy a menedzsment igyekezett annyit megtartani, amennyit csak lehetett. Az ingatlaneladás csak annyiban volt kényszer, hogy esetenként a befolyó bevételre szükség volt a társaság cash-flow helyzetének javításához és/vagy a privatizáció előtti mérlegkozmetikázáshoz. A bérbeadás viszont privatizációs szempontból kifejezetten ellenjavallt volt. Ha egy társaság egyes ingatlanrészeire hosszú távú bérleti szerződést köt, akkor a privatizáció után az ingatlan nehezebben értékesíthető és jelzáloghitel sem vehető fel rá.

Ha a privatizáció előtt álló társaság menedzsmentje arra készült, hogy előbb-utóbb a maga ura legyen, akkor az „én szeretném tudni, de más ne tudja” technikát alkalmazta. Az ingatlanok értékelésére tehát ingatlanonként más vagyonértékelő cég részére adott ki megbízást, az eredményeket gondosan elzárta – ezzel biztosítva önmagának versenyelőnyt, ha majd sor kerül az egész cég – és a hozzá tartozó ingatlanok – eladásra.3

A két nagyobb tételbe sorolható állami tulajdonú ingatlankör java részén, a könyv szerinti értéken 30 Mrd Ft-on nyilvántartott, volt orosz katonai ingatlanokon viszonylag hamar túladott az ÁPV Rt.: 1997-ben mindet átadta az önkormányzatoknak. Ugyanakkor a különböző vállalati elvonások, megszűnések, részvénycserék útján az ÁPV Rt.-hez került ingatlanok az ÁPV Rt. tulajdonában lévő vagyonkezelő társaságokba kerültek. Ezek közül a legnagyobb értékű állami ingatlanvagyonnal, kb. 150, zömmel kiemelt körzetekben fekvő villával, irodával és lakással (a nyilvántartások szerint ez 12 Mrd Ft-ot ért) az 1992-ben társasággá alakított CD Hungary Rt. (CDH) gazdálkodott. Az ingatlanok darabszámával kapcsolatban elég nagy volt a bizonytalanság, miután közvetlenül a privatizáció előtt és után számos ingatlan került értékesítésre.

1: Luxuslakások – közvetlenül az államtól

A vevők között sok prominens, Fidesz-közeli személyiség is található volt, amire a sajtó is felfigyelt, és vizsgálta az ügyet az ÁPV Rt. FB-je is. Hernádi Zsolt Mol-vezérről és Rejtő E. Tiborról, a K&H elnök-vezérigazgatójáról már korábban megírták, hogy a diplomataellátó két villáját vették meg – még a privatizáció előtt. A pénzvilágból ismert személyiségek közül Madarász László (a Postabank volt elnöke, Orbán Viktor tanácsadója), Andrási Miklós (a Fidesz-kormány alatt az ÁPV Rt. vezérigazgató-helyettese) és Dolleschal György brókerek, a politikusok közül Nagy Andor (a MeH korábbi, fideszes kabinetfőnöke) és Gógl Árpád volt egészségügyi miniszter lánya neve szerepelt a 2003-as vevőlistán. A tulajdoni lapok szerint Nagy Andor a privatizáció után, 2002-ben a CDH-tól, a többiek pedig 2001–2003 között más ingatlanforgalmazóktól – tehát másodkézből – vették a CDH-s lakásokat.4

A CDH-t az ÁPV Rt. – egy igen bonyolult pénzügyi konstrukció alkalmazásával – 2001. augusztus végén értékesítette az OTP Bank-csoport által létrehozott Magyar Ingatlan Befektető (MIB) Kft.-nek. Az ÁPV Rt. kezében egy aranyrészvény maradt. A CDH ingatlanportfóliója, sokak szerint, akkortájt 30 Mrd Ft-nál is többet ért. Ezért is volt meghökkentő, hogy a vételár végül 18,2 Mrd Ft-ban realizálódott.5

1	Benkhard (1998).
2	Részben ennek lett a következménye, hogy az ily módon túlértékelt ingatlanok banki kölcsönök fedezeteként is túl lettek értékelve. A hitelfelvevő sokszor akkor járt el racionálisan, ha adósságát – és vele az ingatlant – bukni hagyta. Ezek a túlértékelt ingatlanok azután a banki portfóliókat terhelték.
3	Benkhard (1998: 25–31).
4	MaNcs, 2003. márc. 6. és jún. 11.
5	Ennek a bonyolult konstrukciónak részese volt a Szinva Kft., amelyet közösen alapította két extakarékbankos bankár: Hernádi Zsolt Mol-vezér és Garancsi István, az Esztergom és Vidéke Takarékszövetkezet elnöke. Az első IG tagja volt a CD Hungary későbbi vezérigazgatója, Szigeti Zsolt, akit aztán az OTP Bank-csoport is felkért, hogy segítsen CDH-s pályázatuk előkészítésében (MaNcs, 2003. jún. 11.).