A szinte puccsszerűen végrehajtott, nagy vihart kavart lépés után kiderült, az ÁVÜ nemigen tud mit kezdeni a nagy sebesen elvont épületekkel. A vagyonügynökségnél felvetődött első ötletek egyike szerint először is létrehoznak egy vagyonkezelőt, majd a közel egy tucat irodaházat a cégbe apportálják, aztán a kft.-t részvénytársasággá alakítva privatizálják. Időközben azonban kiderült, az ÁVÜ, mint költségvetési intézmény, nem alapíthat gazdasági társaságot, így az irodaházak apportját – akkor úgy vélték, átmenetileg – elhalasztották. Másfél évvel később, amikor a kormány külön engedéllyel jóváhagyta a kft. létrehozását, az irodaházak hasznosítására más koncepció körvonalazódott.

A Belvárosi Irodaház Kft.-t (BI) 1 M Ft törzstőkével az OTP Bróker segítségével hozta létre az Állami Vagyonügynökség 1991 őszén.2 A későbbiek során a cég saját tőkéje 1,65 Mrd Ft-ra, jegyzett tőkéje 927 M Ft-ra nőtt. Az állami vállalatoktól különböző megfontolásból elvont vagy végelszámolással megszűnt társaságok egykori ingatlanjai, például üdülők, irodák, szolgálati lakások, iparterületek és egyebek kezelése ezek után szinte automatikusan a Belvárosi Irodaház Kft.-hez vándorolt. A társaság az évek során – hatáskörét önállóan bővítgetve – egyéb szolgáltatásokat is nyújtott a privatizációs szervezetnek: nemcsak a bérleti díjat kasszírozta be és kezelte az épületeket, hanem bérlőket is keresett, sőt az értékesítést is lebonyolította. A cég, profilját szélesítve, később külső megbízásokat is elvállalt: az ÁPV Rt. 1995-ös értékelése szerint kft.-jük addigra a legnagyobb hazai piaci részesedéssel rendelkező ingatlankezelő társasággá nőtte ki magát, az általa üzemeltetett irodaházak teljes alapterülete meghaladta a 160 ezer négyzetmétert.

Az 1995-ös privatizációs törvény azonban az ÁPV Rt.-t valamennyi, a privatizációval összefüggő tevékenységének pályáztatására kötelezte, így a Belvárosi Irodaház Kft.-nek szánt megbízásokra is tendert írtak ki, amelyek egy részét 1995-től mások vitték el. De a cégnek így sem volt oka panaszra. A privatizációs szervezetnél korábban senkinek sem jutott eszébe a Belvárosi Irodaház Kft.-ben rejlő lehetőségek kiaknázására megváltoztatni a cég státusát: a csekély törzstőkéjű társaság megalakulása óta saját vagyon, illetve tulajdonosi jogosítványok nélkül működött.

A kft. 1 millió Ft-os törzstőkéjét 1998 áprilisában 362 M Ft-ra emelték – ebből 279 M Ft-ra rúgott az állami tulajdonú ingatlanok értéke, üzemeltetői, ingatlankezelői státusát pedig tulajdonosi jogokkal bővítették. A társaság birtokába egy kismarosi üdülőtől, szolnoki ABC-től kezdve a budapesti Vizafogó utcai ipartelepig, Kárpát utcai teremgarázsig több mint 30 darab, összesen 279 M Ft értékű ingatlan került. Az elhúzódó földhivatali bejegyzés miatt egy időre a cég tartalékvagyonába helyezték a Postabankkal elcserélt ingatlanok egy részét is: a Boráros téri, Postabank által finanszírozott Duna Ház Társasház egyes, immár ÁPV Rt.-tulajdonba került lakásait, garázsait, illetve a Postabank Invest Rt. által épített Lajos utcai irodaházból mintegy 600 m2-t – a hozzá tartozó garázsokkal együtt – összesen további 154 M Ft értékben ugyancsak a cég tulajdonába adták. A kft. saját tőkéje így meghaladta az 500 M Ft-ot. Sajtójelentések szerint a Belvárosi Irodaház Kft. – neve ellenére – nem csak a fővárosban tevékenykedett. A cég 2001 őszén apport útján megkapott egy Tokaj községben fekvő épületet, az ún. Patrícius házat, amit azután Kékessy Dezső, Orbán Viktor miniszterelnök barátja és üzlettársa szerzett meg a kft.-től – természetesen egy stróman közvetítése útján.3

A cég „sarzsijának” váratlan emelkedését így magyarázta az ÁPV Rt. Igazgatósága számára készült előterjesztés:

 

A cég tehát a vagyonkezelői funkciójában megerősíteni tervezett ÁPV Rt. keretein belül, attól azonban jócskán függetlenül, ugyancsak hosszú távú vagyonkezelői tevékenységre rendezkedett be. Ez azt jelentette, hogy a privatizációs pályázatok törvény szabta – és az ÁPV Rt.-re kötelező ­– szabályait, a nyilvánosság kontrollját kikerülve, belátása szerint értékesíthette a tulajdonba kapott állami ingatlanvagyont. Az eladások után befolyó összeget sem kellett a cégnek – ellentétben az ÁPV Rt.-vel – az államkasszába befizetnie: bevételeit saját működésére, illetve megmaradt ingatlanok fejlesztésére fordíthatta.