Mihályi Péter

Privatizáció és államosítás Magyarországon II.

Intézmények, technikák

7.5.4. Hová lett a Prudent-Invest?

Az addig már nagy mennyiségben kibocsátott kárpótlási jegyek tulajdonosai számára befektetési lehetőségként 1992. december 2-án döntött az ÁVÜ a Pillér I. Ingatlanbefektetési Alap létrehozásáról. Az eredetileg 10 évre tervezett alap működését 2003 nyarán egy újabb évvel meghosszabbították. A Pillér I. befektetési jegyeit 1993 tavaszán lehetett becserélni kárpótlási jegyre. Ilyen módon ekkor 20 000 befektető szállt be az alapba.

1992 júliusában a Pillér I. alapkezelőjeként a 100%-ban állami tulajdonban lévő Prudent-Invest Befektetési Alapkezelő Rt.-t hozta létre az ÁVÜ, míg a Belvárosi Irodaház Kft.-re (7.6.3.) afféle „házmesteri” feladatként az irodaházak működtetése, karbantartása maradt.

Hamar kiderült azonban, hogy az alapítónak nem csak a kárpótoltak vagyonhoz juttatása volt a célja. A 3,2 Mrd Ft tőkével kreált alap vagyonába 8 irodaház került: az Iparterv hajdani, Deák Ferenc utca 10. szám alatti, az Elektroimpex Nádor utca 11. szám alatti irodaháza, valamint a Mogürt Váci utcai, illetve Széchenyi rakparti épületei stb. A Nádor utcai épületet a Soros Alapítvány által létrehozott Közép-európai Egyetem vásárolta meg.

Az ÁVÜ második ingatlanbefektetési alapja – hivatalos nevén: Pillér 2. Második Ingatlanbefektetési Alap – 1993/94 során jött létre. A zárt végű alap létesítéséről szól döntés 1993 nyarán született.1 Eredetileg arról volt szó, hogy 2-3 Mrd Ft értékben kb. 10 ingatlant lehet az alapba apportálni, és az alap 2000 végéig fog működni; később működését 2003 nyaráig meghosszabbították.2 1995 derekáig összesen 8 nagy értékű ingatlan került az alaphoz – közte az egykori Chemolimpex-székház, a híres-nevezetes Andrássy út 60., a későbbi Terror Háza3 –, és ezt az ingatlanvagyont egészítette ki 4 kisebb értékű lakás és telek.

A Pillér 2. jegyeinek egy részét 1993 őszén az ÁVÜ, a többit néhány nagybefektető jegyezte le. Az ÁVÜ 1994 tavaszán – az eredeti koncepciónak megfelelően – az alap befektetési jegyeit kárpótlásijegy-csere keretében értékesítette 10 000 kisbefektető számára.

3: Az ingatlankezelő ingatlankezelője

A Pillér Service Kft.-t 1994 májusában az akkor már Nagy Elek vezérigazgatása alatt álló Prudent-Invest alapította 1 M Ft-os törzstőkével, balatonalmádi székhellyel. (Nagy Elek ekkor a 100%-os ÁVÜ-tulajdonban álló Vegyépszer IG-elnöke volt.) Ez a „szervizcég” állítólag azért jött létre, hogy a Prudent-Invest ingatlanbefektetési alapjai számára üzemeltetési, illetve ingatlanforgalmazói tevékenységet végezzen. A Pillér Service Kft. a gazdálkodása szempontjából még csonka 1994-es évben több mint 1 Mrd Ft-os árbevétel mellett 25 ezer Ft-os veszteséget realizált, miközben nettó eszközértéke megközelítette a 188 M Ft-ot. A cégbírósági nyilvántartás szerint alapításkor a tulajdonost Nagy Elek képviselte a cégben, első ügyvezetője pedig Virág Lászlóné – a Prudent-Invest későbbi vezérigazgatója és tulajdonosa – volt. Virágné utódja a Pillér Service élén Tímár Gyula, a Vegyépszer későbbi vezérigazgatója lett, akit a kanadai magyar Thomas Szirmay követett, õ meg is vásárolta a céget. Szirmaytól a kft. a Vegyépszer-csoport cégeihez került – már nem Pillérnek, hanem Pallér Service-nek hívták.4

Miként az 1., úgy a 2. Pillér-alap is zárt volt, vagyis a befektetési jegyeket menet közben az alap kezelője nem vásárolhatta vissza. Ennek ellenére az eredeti kárpótoltak nagy többsége viszonylag hamar eladta befektetési jegyét. Ez nem okozott gondot, mert az alap jegyeit a BÉT-re is bevezették, de mód volt a tőzsdén kívüli eladásra is. Azok, akik benn maradtak az alapban, végül is jó hozamot realizálhattak (évi átlagban 10-12%-ot), és ez igen kedvező érték. Különösen, ha azt is figyelembe vesszük, hogy az 1000 Ft címletértékű befektetési jegyekért a kárpótlási jeggyel fizetők a napi piaci értéket tekintve egy 4-500 Ft értékű papírt adtak cserébe.5

A Prudent-Investtel viszont több mint 10 éven át semmi sem történt, legalábbis a nyilvános híradások szerint.6 Az akkor már 85 M Ft jegyzett tőkével rendelkező céget csak 2004 februárjában hirdette meg az ÁPV Rt., sőt azt is közölte, hogy a teljes részvénypakett eladó. Pár héttel később azonban a pályázatot visszavonták. Indoklásul csak annyi hangzott el, hogy az államnak továbbra is szüksége van a nagy tapasztalattal rendelkező ingatlanforgalmazó cégre.7 Végül a cég mégis eladásra került. A vevő az Épi-Tech Aqua Kft. volt. Hogy ez a tranzakció pontosan mikor történt, és kik voltak a cég tulajdonosai, arról annak idején nem jelent meg információ.8 Csak annyi bizonyos, hogy ez a furcsa nevű kft. a következő lépésben, 2007. június 15-én a cég 50,59%-át 22,8 M Ft-ért eladta a MÁV-nak. Úgy tűnik, az elgondolás az volt, hogy a Prudent-Invest, mint profi ingatlankezelő cég, képes lesz gyorsan mobilizálni a vasúttársaság nehezen értékesíthető ingatlanait.9 Másképpen mondva: a Prudent-Invest – a két ÁVÜ-s alap után, mint a MÁV-vagyonból létrehozandó új, kb. 15 Mrd Ft-os ingatlanalap kezelője – ismét többségi állami tulajdonba került.10

De ez az állapot sem tartott sokáig, a megálmodott, zárt végű MÁV-ingatlanalap 7,5 Mrd Ft-nyi jegyét már 2008 tavaszán sem akarta senki sem lejegyezni, ősszel pedig kitört a pénzügyi válság. Így a cég veszteségbe fordult, s ennek nyomán 2009 nyarán 85 M Ft-ról 5 M Ft-ra kellett leszállítania az alaptőkéjét.11

1	Lásd az ÁVÜ IT 1993. jún. 9-i döntését.
2	Az alap 2003. július 8-án hivatalosan is megszűnt.
3	A rendkívül kalandos sorsú épület történetéről lásd Vas (2002) írását.
4	Vas (2002).
5	HVG, 2003. ápr. 10.
6	Egyébként a Prudent Invest neve a K&H-botrányban, az ún. brókerbotrányban is előkerült. A fővádlott, Kulcsár Attila szerint 2002 nyarán kereste meg őt Puch László és Mészáros János azzal, hogy tudnak neki segíteni a cég megszerzésében. Puch László, aki ekkortájt az MSZP pénztárnoka volt – megint csak Kulcsár Attila vallomása szerint – az ügyintézésért 20 M Ft-ot kért előre. A privatizációt Puch csak 2003 elejére ígérte, de az végül elmaradt. Puch cserébe egy 14 M Ft értékű személygépkocsit kapott, a maradék 6 M Ft-ot készpénzben küldte el Kulcsár Attila. Lásd www.index.hu, 2006. febr. 1.
7	ÁPV Rt.-sajtóközlemény, 2004. márc. 10.
8	Egy későbbi tudósításból azonban kiderült, hogy a 3 M Ft alaptőkével létrehozott Épi-Tech Aqua Építőipari Kft. a Prudent-Invest vezérigazgatójának, Virág Lászlónénak és egy továbbra is ismeretlen magánszemélynek volt a tulajdona (HVG, 2009. aug. 29.).
9	Erről Kamarás Miklós, a MÁV elnöke tett említést egy 2007. áprilisi sajtóbeszélgetésen (http://www.ingatlanhirek.hu/index.php?cmd=hir_profile&news_id=3630&channel_id=1, 2007. jún. 11.).
10	NSZ, 2008. febr. 28.
11	A vasúttársaság a 7,5 Mrd Ft-ra értékelt, budapesti Andrássy úti, valamint a pécsi irányítási központot tervezte apportként bevinni az alapba, a debreceni, szegedi, miskolci és szombathelyi területi központokat pedig – mintegy 6,5 Mrd Ft-ért – az alapkezelő a befektetési jegyek eladása nyomán keletkező készpénzvagyona terhére akarta megvásárolni. (HVG, 2009. aug. 29.; http://www.ingatlantajolo.hu/ingatlan_hirek/0,0,498/Ket_ingatlan_a_MAV_alapjaban.html).