Ezt követően 1969-ben, az új gazdasági mechanizmus szellemében fogant egy kormányrendelet „az állam tulajdonában álló házingatlanok elidegenítéséről”. Eszerint az állami lakóépületeket társasházzá kell alakítani, hogy a bennük lévő lakásokat és nem lakás célú helyiségeket el lehessen idegeníteni a bérlőknek. A szabályozás nem tette lehetővé, hogy a vételár eltérjen a helyi forgalmi értéktől, de előírta, hogy ha a bérlő „magánszemély” és egy összegben fizet, kapjon árkedvezményt. Ha nem tudja vagy akarja kifizetni a vételárat egy összegben, kapjon részletfizetési kedvezményt a vételár 90%-ára, 25 évre, 3%/év kamat mellett. Egyes városokban és fővárosi kerületekben el is indult az értékesítés. Néhány lakást és helyiséget3 eladtak, de az új gazdasági mechanizmus egészéhez hasonlóan ez a folyamat is megtorpant.4

A helyzet megértéséhez tudni kell, hogy a tanácsi bérlakások megvásárlásának lehetősége – ha korlátokkal is –, jogilag már úgyszintén 1969 óta létezett. Értékesítés esetén a bérlőknek elővásárlási joguk volt,5 ráadásul a bérleti jog de facto örökölhető is volt. Ugyancsak fontos része volt a korszak lakásgazdálkodási rendszerének a lakáscsere, amikor a tanácsi bérlakások bérlői gyakorlatilag minden korlátozás nélkül elcserélhették egymás közt a bérleményeiket.

Mindez pedig azt jelentette, hogy bár a tulajdonos még az állam volt, a tanácsok tulajdonosi jogukat már csak igen korlátozottan gyakorolták – így például nemigen vizsgál(hat)ták a rászorultságot. Egy másik fontos körülmény: az 1980-as évektől kezdve az állam fokozatosan kivonult a lakásszektorból. A bérlakásépítés csökkent, a meglevő állomány is pusztulásnak indult. A pusztulás nemcsak az ún. tanácsi lakások folyamatos leromlását jelentette, hanem azt is, hogy az értékesebb, jobb állapotú vagy jobb helyen levő bérlakások kezdtek kikerülni az állami ellenőrzés alól. Mindezt azok a hallgatólagosan eltűrt technikák tették lehetővé, melyek révén a lakók bérleti joga lényegében piaci adásvétel és csere tárgyát képezhette. Így a korábbi kedvezményezettek pénzzé tették a korábban – vélt vagy valós érdemek alapján, esetenként rászorultsági alapon – kapott támogatást. A rendszerváltás pillanatában már a bérlők 30–40%-a normális piaci tranzakcióval – nagyjából a hasonló magántulajdonú lakás négyzetméterárának 50%-át fizetve – jutott ahhoz a lakáshoz, amelyben éppen lakott. Kb. 80-100 ezer állami lakás (tanácsi + szolgálati) került így magántulajdonba még 1990 előtt.6

Mikroszintről nézve a folyamatot, három feltételnek kellett volna nagyjából egyidejűleg teljesülni ahhoz, hogy az állami tulajdonú lakásvagyonból jól működő állami bérlakásszektort lehessen csinálni:

Elvileg lett volna még egy lehetőség az állami bárlakásvagyon privatizációjára – de ez annak idején (tudomásom szerint) egyetlen pillanatra sem vetődött fel. Lehetett volna az IKV-ket közvetlenül privatizálni, vagyis egy olyan piaci struktúrát kialakítani – elsősorban a fővárosban és még 3-4 nagyvárosban –, hogy a kerületi IKV-k a teljes lakásállományukkal együtt kerülnek egy-egy nagybefektető tulajdonába, s ettől kezdve a bérlők nekik fizettek volna bérleti díjat, nem az IKV-nek. Ez a megoldás azonban aligha lett volna piackonform módon előállítható, mert ez olyan mértékű azonnali lakbéremelést feltételezett volna, amit a közvélemény többsége nem lett volna hajlandó elfogadni. Az alacsony lakbérszint fennmaradása esetén viszont aligha lehetett volna épelméjű és tisztességes befektetőt találni az IKV-hálózatba.

Ehhez járult még kb. 140 ezer olyan állami tulajdonú lakás eladása, amely a rendszerváltás pillanatában nem tanácsi, hanem vállalati, illetve minisztériumi tulajdonban volt (HM,15 BM stb.). Átlagosan 1 millió Ft/lakás támogatási összeggel számolva ez a fajta lakásprivatizáció – akkori árszinten – 6-700 Mrd Ft-nyi transzfert jelentett az érintett családok, azaz 1-1,5 millió ember számára. A bérlőknek eladott lakások számottevő része – közelítő becslés szerint 130-140 ezer lakás – már az 5 éves továbbértékesítési moratóriumot megelőzően is piacra került. Vagyis az implicit támogatás gyorsan készpénzre, azaz befektethető tőkévé váltható lett.